Immobilienfinanzierung USA ohne Eigenkapital Haus kaufen in Amerika

Immobilienfinanzierung USA – Ist ein Investment ohne Eigenkapital möglich?

Zuletzt aktualisiert am 18/10/2023

In diesem Artikel stelle ich verschiedene kreative Finanzierungsformen für Immobilien in den Vereinigten Staaten von Amerika vor, die sich mit wenig oder komplett ohne Eigenkapital umsetzen lassen.

Wer träumt nicht von einer Auslandsimmobilien in Florida als Feriendomizil, welches unterjährig vielleicht sogar vermietet werden soll und die Einnahmen in Dollar diversifiziert.

Vielleicht suchst du auch den Einstieg in US-Immobilien, aber horrende Zinsen für eine konventionelle Finanzierung macht jeden noch so guten Investment-Deal zu nichte und frisst jede Rendite auf.

Im Folgenden möchte ich dir die Augen öffnen und verschiedene Möglichkeiten aufzeigen, wie ein Immobilien Investment mit wenig Eigenkapital in den  USA funktionieren kann.

Artikel zum Einstieg ins Thema: Haus in den USA kaufen

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Konventionelle Immobilienfinanzierung USA – Gerade bei hohen Zinsen ein echter Deal Breaker

Schwierigkeiten beim Hauskauf in den USA mit konventioneller Immobilienfinanzierung

Ich möchte einleitend auf die Probleme eingehen, die Ausländer beim Hauskauf in den USA Schwierigkeiten bereiten.

Zum einen ist es sehr schwierig eine konventionelle Finanzierung bei einer US-Bank zu bekommen.

Wer nicht in den USA lebt und auch keine Credit Score vorweisen kann, der wird von den amerikanischen Banken mit einer schlechten Bonität eingestuft. Außerdem vergeben einige Banken an Ausländer ohne festen Lebensmittelpunkt in den USA keine Darlehen.

Im aktuellen Marktumfeld mit steigender Zinsen für Hypotheken wird es schwieriger. Die Mortgage Bankers Association vermeldete zum 21. Oktober 2022 einen Anstieg der Zinsen auf 7,16% für die 30-jährige mortgages (fixed-rate).

Hier sprechen wir von durchschnittlichen Zinsraten für US-Amerikaner. Die Aufschläge beim Zinssatz über einen Mortgage Broker werden für Ausländer bei einem Eigenkapitalanteil von 20% sicherlich um 5% höher liegen.

Desweiteren fallen gerade bei konventionellen Finanzierungen wahnsinnig viele Gebühren durch den Kreditgeber an, wie z.B.

  • Loan Orgination Fee – Gebühr für die Veranlassung der Hypothek
  • Entity Review Fee – Gebühr für die Überprüfung des Unternehmens (meist eine LLC) mit dem die Immobilie erworben wird
  • Underwriting Fee – Gebühr für die Prüfung des Hypothek-Antrags durch einen Underwriter
  • Appraisal Fee – Gebühr für die Wertschätzung der Immobilie durch einen staatlich lizensierten Gutachter

Wohlgemerkt handelt es sich bei den Gebühren ausschließlich um Gebühren die vom Kreditgeber zusätzlich berechnet werden. Diese Gebühren betragen häufig 3 – 4% von der Kreditsumme.

Andere Gebühren für das Closing fallen natürlich ebenso unabhängig von der Finanzierung an. Eine Aufstellung aller anfallenden Kosten findest du im Guide Haus in den USA kaufen

Läuft die Vermittlung noch über einen Berater, der sich auf ausländische Investoren spezialisiert hat, dann fallen hier häufig noch weitere 2,5 bis 3% von der Kreditsumme an Beratungsgebühren an.

Ein Berater, der deutschsprachigen Kunden bei der Finanzierung unterstütz ist z.B. Paul International Consultants. 

Kreative Immobilienfinanzierung um in US Immobilien zu investieren

Es gibt in den USA eine Vielzahl an Möglichkeiten um eine Immobilie mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital zu kaufen.

Dazu möchte ich im Folgenden kurz einige Möglichkeiten nennen und im weiteren Teil auf die wichtigsten Formen nämlich dem Seller Financing und dem Subject To eingehen.

Hard Money Loans zum Kauf von Immobilien

Ich hatte diese Form der Finanzierung bereits in meinem Guide Haus in den USA kaufen erwähnt.

Hard Money Loans kommen von privaten Finanzfirmen oder gar Privatpersonen und nicht von Banken.

Hier konzentriert sich der Kreditgeber weniger auf die Bonität des Kreditnehmers, sondern in erster Linie auf das zu finanzierende Objekt.

Der Grund liegt darin, dass der Kreditgeber als Eigentümer in erster Instanz auf die Immobilie eingetragen wird.

Kann der Kreditnehmer den Kapitaldienst nicht mehr bedienen, dann hat der Hard Money Lender das Objekt als Sicherheit.

Ein Hard Money Loan kommt jedoch nicht ohne Eigenkapital aus. Der Kreditgeber möchte sehen, dass du „Skin in the game“ hast und daher braucht man im Schnitt schon 25% Eigenkapital.

Ein Hard Money Loan ist vom Zinssatz auch deutlich höher und liegt zwischen 8 bis 15%. Die Laufzeit liegt in der Regel zwischen 1 bis maximal 3 Jahren.

Diese Form von Krediten wird hauptsächlich für Fix & Flips von Immobilien benutzt oder um eine Immobilienfinanzierung zu überbrücken um diese später konventionell zu refinanzieren.

Collateral zum Kauf von Immobilien in den USA

Wer bereits Immobilien in den USA besitzt, kann diese als Sicherheit (Collateral) bei einer US-Bank hinterlegen und somit eine Finanzierung für eine neue Immobilie erhalten.

Diese Art der Finanzierung kommt meist komplett ohne Eigenkapital aus vor allem wenn die hinterlegte Immobilie bereits genügend Equity hat.

Equity ist das Eigenkapitals in einer Immobilie. Ist der Marktwert der Immobilie höher als die restliche Hypothek, dann hat man Equity in einer Immobilie.

Hat man bereits eine Immobilie, verliert man so keine Liquidität um weitere Immobilien zu kaufen.

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Immobilienfinanzierung USA mit Kreditkarten – Was für US-Amerikaner möglich ist, wird als Ausländer schwierig

Kreditkarten als Immobilienfinanzierung nutzen

Einige US-Amerikaner wie Ryan Pineda nutzten zum Beispiel Kreditkarten um Flips zu finanzieren. 

Es gibt hier einige Kreditkarten mit Cash Advances und 0% Zinsen für das erste Jahr.

Der Haken ist, dass man als Ausländer ohne Credit Score wohl kaum an Kreditkarten mit solchen hohen Verfügungsrahmen kommen wird.

Kreditkarten kann man allerhöchstens im weiteren Verlauf nutzen, wenn man eine Firma gegründet hat und damit bereits eine Business Credit Score aufgebaut hat.

Regulär müssen die Kreditkarten jedoch innerhalb von einem Monat abbezahlt werden, da sonst die Zinsen bei 18% und mehr liegen können.

Subject To Finanzierung um Immobilien in den USA zu kaufen

Bei Subject To steigt man in eine bestehende Finanzierung ein. Der Kredit läuft dabei weiterhin auf den Namen des ursprünglichen Kreditnehmers.

Man übernimmt in dem Fall die monatlichen Raten der Hypothek und profitiert oftmals von sehr niedrigen Zinsen, von denen man als Ausländer nur träumen kann.

Als Subject To Käufer erhält man bei Vertragsabschluss den Deed (Eigentumsurkunde) vom Verkäufer und ist somit Eigentümer der Immobilien mit der Verpflichtung die monatlichen Raten zu begleichen.

Neben den günstigen Zinsen profitiert man hier vor allem auch von niedrigen Kosten beim Hauskauf.

Es fallen schlicht viele Gebühren weg, die normale Banken oder Mortgage Broker bei der Vermittlung einer konventionellen Finanzierung berechnen,

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Immobilienfinanzierung USA – Mit Subject To lassen sich ohne Eigenkapital-Anforderungen Immobilien in den USA kaufen

Was passiert bei Subject To wenn der Verkäufer Equity im Objekt hat?

Hat der Verkäufer bereits Equity in seiner Immobilie, also liegt der Marktwert über der restlichen Hypothek dann verwendet man oft einen Hybrid.

Hier wird die restliche Hypothekenschuld mit Subject To übernommen und für den Eigenkapitalanteil (Equity) ein Seller Financing (siehe weiter unten) vereinbart.

Warum verkaufen Menschen ihre Immobilien Subject To?

Ein wichtiger Pain Point den man als Subject To Käufer löst ist, dass der Verkäufer überhaupt seine Immobilie verkaufen kann ohne dass es für ihn zum Draufzahlgeschäft wird.

Der Verkauf einer Immobilie kommt im Schnitt mit 10% Kosten vom Verkaufspreis.

Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie zum Marktpreis von angenommen 410.000 $ und die restliche Hypothek beläuft sich noch auf 390.000 $ dann fehlen dem Verkäufer 21.000 $ um seine Schulden zu begleichen.

Der Verkäufer hat nach dem Verkauf zum Marktpreis eben nur ca. 369.000 $ übrig.

Hier kommt der Nutzen von Subject To zum Tragen. Denn man kann dem Verkäufer in der Regel einen höheren Preis bieten und der Verkäufer muss nach dem Verkauf keinen Scheck an seine finanzierende Bank ausstellen.

Ebenfalls gibt es die Möglichkeit Verkäufern, die mit ihren Hypotheken-Raten in Verzug sind auszuhelfen. Ein Verkäufer, der seinen monatlichen Belastungen nicht mehr aufbringen kann, wird viel eher motiviert sein, sich auf eine kreative Finanzierungsform einzulassen.

Hierbei zahlt man meist die Rückstände (arrears) für den Verkäufer und übernimmt die fortlaufenden Raten.

Wie komme ich an einen Subject To Deal?

Man kann selbst natürlich Deals akquirieren sofern man die Zeit bzw. das System dazu hat.

Ein guter Startpunkt ist es Wholesaler in einem Zielmarkt zu kontaktieren und dessen „Dead Leads“ abzutelefonieren. Denn mit Subject To kann man den Verkäufern oftmals einen viel höheren Kaufpreis bieten.

Wholesaler hingegen versuchen wo es nur geht den Kaufpreis zu drücken und zahlen meist nur 70% vom fairen Marktpreis.

Ebenfalls kann es sich bewähren, wenn man direkt Immobilienmakler kontaktiert und Ihnen mitteilt, dass man an ausgelaufenen Listings interessiert ist also quasi Immobilien die innerhalb der Frist nicht verkauft wurden.

Immobilienmakler haben meistens 6 Monate Zeit um eine Immobilien zu verkaufen.

Eine weitere Möglichkeit ist es Immobilien, die sich bereits im pre-foreclosure (kurz vor Zwangsvollstreckung) befinden ausfindig zu machen. 

Hier kann man mit der Übernahme der monatlichen Rate den Eigentümer vor einem negativen Credit Score Eintrag bewahren.

Insgesamt löst man mit dem Subject To oftmals gewisse Probleme von Verkäufern die ihr Haus verkaufen möchten oder von Eigentümern die in finanzieller Not sind.

Wer selbst kein System hat bzw. keine Leads abtelefonieren möchte, der kann sich Subject To Deals auch kaufen. Oftmals zahlt man hier eine gewisse Ablösesumme (assignment fee) die je nach Deal zwischen 10.000 bis 25.000 $ liegt.

Abhängig ist die Höhe schlussendlich oft vom Cash Flow des Objekts. Üblicherweise zahlt man zwischen 1.000 $ und 2.000 $ für jede 100$ in Net Cash Flow.

Bei Interesse kann ich gerne Kontakte und Partner vorstellen, die mit ausländischen Investoren zusammenarbeiten. Kontaktiere mich dafür am besten direkt über das Kontaktformular.

Bekomme ich als Subject To Investor alle Steuervorteile des Investments?

Kauft man eine Immobilie Subject To in den USA, so bekommt man alle steuerlichen Vorteile des Investments.

Grund ist, dass die Immobilie über den Deed (notarielle Eigentumsurkunde) in deinem Eigentum ist.

Somit bekommst du alle steuerlichen Vorteile, die sich je nach Struktur und dem steuerlichen Wahlrecht auch absetzen lassen.

Seller Financing zum Kauf von Immobilien in den USA

Seller Financing (auch bekannt als Owner Financing) ist neben Subject To eine sehr spannende Form der Finanzierung für Immobilien in den USA.

Wie der Name es schon vermuten lässt wird der Verkäufer quasi zur Bank.

Die Vorteile liegen klar auf der Hand, denn alle Konditionen lassen sich frei verhandeln.

Es gibt keine Anforderungen an den Kreditnehmer und auch keine lästigen Regularien, die das Investment mit teuren Gebühren belasten.

Die Verkäufer haben hier oft keine finanzielle Not, sodass sie unbedingt zu jedem Preis ihre Immobilie verkaufen müssen.

Vielmehr möchten hier die Verkäufer einen bestimmten Verkaufspreis durchsetzen und nutzen die monatliche Raten anderweitig um ihr neues Eigenheim zu finanzieren.

Ebenso kann der Verkäufer sich durch den Verkauf per Owner Financing teils sehr hohe Steuern (Capital gains tax) durch den Verkauf auf Raten sparen was ein weiteres Argument für das Seller Financing darstellt.

Immobilienfinanzierung USA
Immobilienfinanzierung USA – Owner Financing findet man auch für Apartment-Komplexe über verschiedene Plattformen

Wie findest man Deals mit Seller Financing in den USA?

Einen Verkäufer einer Immobilie in den USA zu finden, der Owner Financing anbietet ist eine kleine Herausforderung.

In den USA sind weniger als 10% der Eigentümer bereit Owner Financing beim Verkauf ihrer Immobilien anzubieten.

Oftmals braucht es hier gute Verkaufsargumente und sicherlich eine lange Liste an potentiellen Verkäufer, die abtelefoniert werden muss.

Auf der Suche nach einem Seller Financing Deal kann man den Immobilienmakler kontaktieren und herausfinden ob der Verkäufer Owner Financing anbieten würde.

Ebenso kann man auf Immobilien-Plattformen wie Zillow.com teils nach Listings nach Bundesstaaten suchen, bei denen der Verkäufer offen für Owner Financing ist wie zum Beispiel direkt hier:Owner Financing Florida.

Generell ist es bei der Akquise von Deals eine gute Idee direkt mit dem Verkäufer zu sprechen, warum auch For Sale By Owner ein Blick wert ist. Hier benötigt man im weiteren Verlauf Verhandlungsgeschick um den Verkäufer für ein Owner Financing zu begeistern.

Die Suche auf Anzeigen-Portalen wie craigslist.org kann evtl. auch zu einigen Treffern führen. Wer kein passendes Listing findet kann hier natürlich auch sein Gesuche inserieren. In der Beispielsuche habe ich nach Owner Financing in Louisville auf craigslist.org gesucht.

Größere Immobilien-Objekte mit Owner Financing wie Apartment-Gebäude oder auch Geschäfte wie Hotels findet man auf Loopnet.com Owner Financed Properties.

Bei Interesse kann ich gerne Kontakte und Partner vorstellen, die mit ausländischen Investoren zusammenarbeiten. Kontaktiere mich dafür am besten direkt über das Kontaktformular.

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