Zuletzt aktualisiert am 20/03/2024

Falls Du schon mal mit dem Gedanken gespielt hast ein Haus in den USA zu kaufen – sei es als Investition oder als Privatimmobilie, dann hast Du dich sicherlich auch gefragt: Wie bewertet man eine US Immobilie richtig?

Für die Immobilienbewertung in den USA gibt es einige Methoden und Regeln, welche von den Immobiliengutachtern befolgt werden müssen. Damit Du die Gutachten nachvollziehen und selbst die Immobilie bewerten kannst, möchte ich dir mit diesem Guide zur US Immobilienbewertung alles an die Hand geben.

Bewertungsmethoden für US Immobilien

Für die Immobilienbewertung in den USA gibt es verschiedene Bewertungsmethoden. Davon möchte ich die drei wichtigsten kurz vorstellen, damit Du einen groben Überblick bekommst und im folgenden Teil dann auf die gängigste Methode näher eingehen.

• Marktvergleichsanalyse (Comparable Market Analysis, CMA): Die gängigste Bewertungsmethode für Wohnimmobilien ist die Marktvergleichsanalyse, welche die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden, vergleicht.
• Ertragswertmethode: Diese Bewertungsform findet bei Einkommensimmobilien wie z.B. Mehrfamilienhäuser (ab 5 Einheiten) und Gewerbeimmobilien Anwendung. Dafür werden die Nettoeinnahmen (net operating income oder NOI) durch den Kapitalisierungsfaktor (Capitalization Rate oder cap rate) dividiert. Die cap rate basiert auf verschiedene Faktoren (Risiko der Investition, Marktumfeld, usw.) und wird in der Regel aus vergleichbaren Verkäufen abgeleitet. Hierdurch ergibt sich ein Hebeleffekt: Bei einer cap rate von 8% ergibt sich ein Multiplikator von 12,5. Bedeutet, wenn wir beispielhaft die Nettoeinnahmen um 100.000 USD anheben, dass die Immobilie einen Wertzuwachs von 1,25 Mio. USD erfährt unter der Vorrausetzung, dass die cap rate konstant bleibt.
• Kostenansatz: Diese Methode bewertet eine Immobilie anhand der Kosten für den Bau einer ähnlichen Immobilie unter Berücksichtigung der Abnutzung und Wertminderung. Ebenfalls wird hier auch mit aktuellen Materialpreisen und Lohnkosten gerechnet. Diese Methode ist nicht so praktikabel und wird deswegen weniger häufig verwendet. Anwendung findet der Kostenansatz hauptsächlich bei Sonderanfertigungen, wofür es keine Vergleichsdaten gibt.

US Immobilienbewertung nach der Marktvergleichsanalyse

Die gängigste Wertermittlungsmethode für Wohnimmobilien in Amerika ist die Marktvergleichsanalyse (Comparable Market Analysis, CMA), welche von Immobilienmaklern, Gutachtern sowie Käufern angewendet wird.

Für diesen Bewertungsansatz sprechen folgende Gründe:

• Einfachheit: Die CMA basiert auf einem direkten Vergleich ähnlicher Immobilien in derselben Nachbarschaft. Sie ist sehr intuitiv und kommt ohne komplexe Berechnungen aus.
• Aktualität: Die CMA verwendet aktuelle Marktdaten, da sie sich auf kürzlich verkaufte Vergleichsobjekte bezieht.
• Genauigkeit: Durch den direkten Vergleich ähnlicher Immobilien können potenzielle Abweichungen und Besonderheiten berücksichtigt werden, was eine genauere Schätzung des Marktwerts im Vergleich zu reinen mathematischen Modellen ermöglicht.
• Transparenz: Da die CMA auf öffentlich verfügbaren Verkaufsdaten basiert, ist sie transparent und nachvollziehbar. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann selbst die Vergleichsobjekte analysieren und die Berechnungen des Maklers oder Verkäufers überprüfen. Ausnahme sind sogenannte non-disclosure states, in denen die Verkaufspreise nicht öffentlich sind. Darunter fallen folgende US-Staaten: Alaska, Idaho, Kansas, Missouri (einige Counties), Mississippi, Louisiana, Wyoming, Utah, Texas, North Dakota, New Mexico und Montana

Wie funktioniert die CMA?

Anbei erkläre ich kurz wie die Markvergleichsanalyse grob funktioniert, bevor ich im weiteren Verlauf ein konkretes Beispiel zeigen werde.

1. Auswahl von Vergleichsobjekten: Zuallererst müssen Vergleichsobjekte ausgewählt werden. Dazu suchen wir ähnliche Immobilien in derselben Nachbarschaft, die kürzlich verkauft wurden und ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen. Diese Vergleichsobjekte werden als „Comps“ (= Comparables) bezeichnet und sollten ähnliche Eigenschaften wie Größe, Lage, Alter, Ausstattung und Bauqualität haben. (Weiter unten erläutere ich genauer auf welche Eigenschaften geachtet werden müssen.)
2. Anpassungen vornehmen: Da es so gut wie keine perfekten “Comps” gibt, müssen Anpassungen vorgenommen werden, um die Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie einzukalkulieren. Für Merkmale wie z.B. zusätzliche Badezimmer, Garage, abweichende Grundstücksgröße, vorgenommene Renovierungen oder bestehende Mängel müssen Anpassungen gemacht werden.
3. Ermittlung des Marktwerts: Nachdem alle erforderlichen Anpassungen vorgenommen wurden, werden die Verkaufspreise der Vergleichsobjekte analysiert, um einen durchschnittlichen Preis pro Quadratfuß zu ermitteln. Basierend auf diesen Vergleichspreisen wird dann der Marktwert der zu bewertenden Immobilie abgeleitet.

Wie wählt man passende Vergleichsimmobilien (Comps) aus?

Da dieser Schritt der Marktvergleichsanalyse (CMA) besonders wichtig ist, um einen korrekten Marktwert der US Immobilie zu ermitteln, möchte ich besonderen Fokus auf die Vorschriften zur Auswahl der Comps legen. Auf folgendes solltest Du achten:

• Lage: Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Auswahl von Vergleichsobjekten. Idealerweise sollten die Vergleichsobjekte in derselben Nachbarschaft oder in unmittelbarer Nähe zur zu bewertenden Immobilie liegen. Dabei ist auch zu beachten, dass die Vergleichsimmobilien nicht auf der anderen Seite von Hauptverkehrsstraßen liegen.
• Immobilientyp und Nutzung: Die Vergleichsobjekte sollten denselben Immobilientyp (Ranch, 2-stöckiges Gebäude, historisches Haus) und die gleiche Nutzung (Wohnimmobilie vs. Gewerbeimmobilie) wie die zu bewertende Immobilie haben.
• Hausgröße und Merkmale: Die Größe und Merkmale der Vergleichsobjekte sollten ähnlich sein zur zu bewertenden Immobilie. Das heißt die Wohnfläche sollte maximal um +/- 200 Quadratfuß abweichen und die Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer, die Grundstücksgröße (Abweichung von +/- 2500 Quadratfuß), das Baujahr (Abweichung von +/- 10 Jahre), Baustandard sollten ähnlich sein.
• Verkaufszeitpunkt: Die Comps sollten möglichst nahe an dem Zeitpunkt verkauft worden sein, zu dem die Bewertung vorgenommen wird, da aktuelle Verkaufsdaten den besten Einblick auf den aktuellen Marktwert bieten. In der Regel sollten die Vergleichsimmobilien nicht länger als vor 3 Monate verkauft worden sein. Falls jedoch in diesem Zeitraum keine Vergleichsobjekte verkauft wurden ist es besser die Nachbarschaft zu verlassen als “ältere Comps” heranzuziehen.
• Zustand und Ausstattung: Der Zustand und die Ausstattung der Vergleichsobjekte sollten ähnlich sein. Besonderes Augenmerk ist auf die großen Ausgabenpunkte zu legen. Darunter fallen das Dach, Küche und Bäder. Sind diese Ausstattungsmerkmale schon sehr alt können diese nicht mit anderen renovierten Immobilien direkt verglichen werden. Falls es jedoch keine besseren Comps gibt müssen für diese Abweichungen entsprechend Anpassungen vorgenommen werden.

Wie macht man Wertanpassungen bei den Vergleichsobjekten?

Da es oft keine perfekten Vergleichsobjekte gibt, muss für Abweichungen zum zu bewertenden Haus in den oben genannten Aspekten eine Anpassung der Werte vorgenommen werden. Anbei eine generelle Liste der Wertanpassungen, welche jedoch je nach Region und Erfahrungswerte unterschiedlich sein können.

• Schlafzimmer +/- 25.000 USD
• Badezimmer +/- 10.000 USD
• Pool +/- 10.000 USD
• Garage +/- 10.000 USD
• Carport +/- 5.000 USD

Zum besseren Verständnis wie die Anpassungen vorzunehmen sind: Sollte unser Vergleichsobjekt ein Schlafzimmer weniger haben, dann wird zum Verkaufspreis des Vergleichsobjekt 25.000 USD addiert. Vica versa, falls es ein Schlafzimmer mehr haben sollte, müssten wir 25.000 USD subtrahieren.

Beispiel für die Marktvergleichsanalyse einer US Immobilie

Am einfachsten erklärt es sich immer an einem Beispiel, daher möchte ich hier die CMA an einem konkreten Beispiel durchgehen. 

Da viele Ausländer häufig von einem Haus in Florida träumen, werde ich die Marktvergleichsanalyse beispielhaft für das Haus mit folgender Adresse machen: 1676 Braman Ave, Fort Myers

Ich habe dazu folgende Vergleichsobjekte (“Comps”) ausgewählt:

• 3041 Nelson Street
• 1624 Coronado Road
• 1535 Ransom Street (kleiner Außreiser, da schön angelegte Poollandschaft)

Ich nutze für das „Comping“ die Software Privy, welche es vereinfacht die Vergleichsobjekte zu finden. Anbei ein Screenshot des Comparables-Bereichs mit gelb markierten Werten der ausgewählten Comps:

Wie Du sehen kannst, liegen alle in der selben Nachbarschaft und das Verkaufsdatum liegt bei allen nicht wirklich länger als 3 Monate zurück und auch die Hausmerkmale (Baustil, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand und Ausstattung) sind ähnlich zu unserem zu bewertenden Haus.

Da die Poolanlagen bei diesen Vergleichsobjekten deutlich aufwendiger und teurer in der Installation sind, habe ich hier die Anpassungen etwas nach oben korrigiert.

Wenn wir nun den Durchschnitt der ermittelten Preise pro Quadratfuß ermitteln und diesen mit der Wohnfläche des zu bewertenden Hauses multiplizieren dann ergibt sich ein Immobilienwert von 331.030 USD.

Immobilienwert = [ ( 261,5 + 308,76 + 310,92 ) / 3 ] * 1127 = 331.029,95

Damit sind wir mit der Marktvergleichsanalyse fertig und wissen nun in welchem Preisrahmen wir uns bewegen sollten, um nicht mehr zu zahlen als die Immobilie wert ist. Falls Du weitere Fragen rund um US-Immobilien hast, dann schreibe mir am besten direkt über das Kontaktformular.

Weiter Artikel über US-Immobilien

Anbei empfehle ich dir weiter Artikel rund um US Immobilien und Hauskauf in Amerika:

• Haus in den USA kaufen – Der absolute Guide für den Immobiliekauf als Kapitalanlage
• Immobilienfinanzierung USA – Ist ein Investment ohne Eigenkapital möglich?
• Haus kaufen in Florida – 11 Schritte zum Ferienhaus im Sunshine State
• Private Money Lending – Die alternative Geldanlage zur Renditeoptimierung