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Haus in den USA kaufen – Der absolute Guide für den Immobiliekauf als Kapitalanlage

Zuletzt aktualisiert am 20/03/2024

Die USA gilt in mehreren Bereichen als das Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Dies trifft auch auf den US Immobilienmarkt zu.

Der US Immobilienmarkt ist wesentlich transparenter und Mietrenditen sind noch leichter zu realisieren als anderswo auf der Welt.

Auch in Sachen Finanzierungsformen gibt es hier ein breiteres Spektrum als in anderen Ländern. Gerade kreative Finanzierungsformen wie z.B. „Subject To“ oder „Seller Financing“ trifft man hier häufiger an.

Falls du ein Haus in den USA kaufen möchtest, dann ist dieser Artikel genau das richtige für dich.

Hier bekommst du einen genaueren Überblick über den Immobilienmarkt in den USA und was man bei einem Hauskauf in den USA beachten sollte.

Ich werde speziell die Situation für einen Hauskauf in den USA als Ausländer beleuchten.

Gründe für ein Investment in US Immobilien

Kommen wir zuerst zu den Gründen die für ein Haus in den Vereinigten Staaten sprechen. Im weiteren Teil des Artikels möchte ich mögliche Immobilien-Deals beispielhaft aufzeigen.

Cashflow

Im Gegensatz zu Immobilieninvestments in Deutschland lassen sich in den USA noch leichter Immobilien finden die einen positiven Cashflow abwerfen.

Die „Cap rates“ (capitalization rates), also Mietrenditen liegen hier durchaus bei guten 9 – 10%

Wichtig ist zu beachten, dass hier meist der Marktwert bzw. der aktuelle Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten zum Cashflow (Mietzinsen abzgl. Verwaltungskosten, Steuern, Versicherung) ins Verhältnis gesetzt wird.

Im Grunde handelt es sich bei der Cap Rate um den Kehrwert des Kaufpreisfaktors, der in Deutschland eher Anwendung findet. Bei 10% würde der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) also bei 10 liegen.

Wertsteigerung / Inflationsschutz

In den USA liegt der durchschnittliche Wertzuwachs der Immobilie bei 3,5 – 3,8 % pro Jahr, wobei es natürlich große Unterschiede je nach lokalen Märkten gibt. (Quelle)

Diversifikation

Wer sich schon etwas mit Portfoliotheorien beschäftigt hat, kennt bestimmt den Leitspruch „Nicht alle Eier in einen Korb legen“.

Daher bietet sich der Hauskauf in den USA als gute Portfoliobeimischung an, da man hier mehrere Fliegen mit einer Klappe schlägt.

Als erstes wäre hier Diversifikation in eine starke Leitwährung der größten Volkswirtschaft der Welt zu nennen. Andere Argumente wie Bevökerungszuwachs und Mangel and Wohnraum sprechen auch für eine Immobilieninvestition in den USA.

Erschwinglichkeit

Der Eintritt in den US-Immobilienmarkt ist oftmals mit weniger Kapital möglich als in Deutschland.

Man findet in guten „Blue Collar Worker“ Wohngegenden (B und C+-Lagen) durchaus kleine Einstiegsimmobilien für $ 90.000. Günstige Immobilien sind jedoch keine Seltenheit.

Hierbei handelt es sich um Einfamilienhäusern und nicht um Eigentumswohnungen sogenannte Condos (Condominium).

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Haus in den USA kaufen – Investment in renditestarke Real Estate Objekte mit positivem Cashflow

Kann ich ein Haus in den USA als Deutscher kaufen?

Die USA ist als eine offene Volkwirtschaft bekannt, was im Wesentlichen bedeutet, dass auch Ausländer dort problemlos investieren und Land erwerben können. 

Ein Beispiel wo dies nicht so einfach ist, wäre z.B. Thailand, wo Ausländer nicht als Eigentümer in den Grundstücksbrief eingetragen werden können.

Es gibt jedoch zahlreiche Dinge zu beachten, wenn du als Deutscher in den USA ein Haus kaufen möchtest.

Im Weiteren erfährst du, was du über Investitionen in US-Immobilien wissen solltest.

Als Privatperson oder mit Firma US Immobilien kaufen?

Wer in den USA eine Immobilie kauft, sollte dies grundsätzlich über eine Firma tun. Dabei ist es unerheblich ob die Immobilie privat genutzt wird oder vermietet wird.

Die beliebteste und einfachste Rechtsform ist hier die Limited Liabilty Corporation (LLC), welche in Deutschland als Personengesellschaft angesehen wird.

Hier zahlt man niedrigerer Einkommenssteuern als bei einer Kapitalgesellschaft und hat dabei eine begrenzte Haftung (Limited Liability).

Ebenso ist ein günstigerer Steuersatz auf die Captial Gains (Wertzuwachs) anwendbar, sowie weitere Abschreibungsmöglichkeiten wie die Section 199A.

Es handelt sich bei der LLC um eine Pass-Through Entity also eine Durchflussgesellschaft. Dies bedeutet, dass die Gesellschaft nicht besteuert wird, sondern Gesellschafter seinen Anteil am Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Ein Nachteil bei der LLC ist, dass die Besteuerung nicht wie bei einer Kapitalgesellschaft durch Ausschüttungen strategisch gesteuert werden kann.

Es gibt für das Investment in Immobilien einige komplexe Holding-Strukturen wie z.B. eine blocker corporation (US blocker structure), die hier jedoch etwas den Rahmen sprengen würden.

Was kostet eine LLC um ein Haus in den USA zu kaufen?

Die Kosten für die Gründung einer LLC in den USA ist abhängig von den Gebühren in den einzelnen Bundesstaaten.

Jedoch ist die Gründung einer LLC in den USA von den Kosten meist sehr überschaubar.

Die günstigste Möglichkeit ist es die Gründung selbst vorzunehmen, wobei nur die Kosten für einen Registered Agent, sowie die State Fees anfallen.

Der Registered Agent ist dabei Pflicht für LLCs und Corporations und im Grunde ein Empfangsbevollmächtigter für wichtige Post, die er wiederum weiterleitet.

Es gibt jedoch genügend Firmen, die die Dienstleistungen eines Registered Agents mit der Gründung der LLC übernehmen. Dies ist meiner Meinung nach zu empfehlen, da man hier bei allen Schritten der Gründung an der Hand geführt wird.

Die Gründungkosten mit allen Dienstleistungen und Gebühren liegt dabei im Mittel bei $500. Die Gründung dauert dabei meist nur wenige Tage.

Wenn du eine Gründung über einen Dienstleister vornehmen möchtest, dann sind Northwest Registered Agent oder LegalZoom empfehlenswert.

Warum sind Häuser in den USA so günstig?

„Was kostet ein Haus in Amerika?“ ist eine Frage die häufig aufkommt. Dies lässt sich natürlich nie pauschal beantworten. Generell sind jedoch Häuser in den USA deutlich erschwinglicher als in anderen Ländern.

Natürlich gibt es in den USA auch teure und vor allem überteuerte Immobilien, die sich nur bedingt für ein Investment eignen. Es gibt genügend Menschen die ausschließlich auf die Wertsteigerung spekulieren.

Bei vielen deutschsprachigen Anlegern sind hier vor allem Immobilien in Florida sehr beliebt.

Dennoch sind die Immobilien in den USA im Vergleich mit anderen internationalen Immobilienmärkten sehr günstig. Hierbei werden natürlich ausschließlich entwickelte Industrieländer betrachtet.

Laut dem Zillow Home Value Index liegt der durchschnittliche Wert einer US-Immobilien bei ca. 356.000 US-Dollar (Stand August 2022). Dabei gab es einen Wertzuwachs von 16,5% innerhalb von einem Jahr.

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Haus kaufen in den USA – Internationaler Vergleich des Anstiegs des Kaufpreisfaktors – Quelle

Betrachtet man die Price-to-Rent Ratio also den Kaufpreisfaktor, bei dem der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresmiete geteilt wird, dann sieht man deutlich, dass der Immobilienmarkt in den USA noch international im mittleren Feld liegt.

In den USA ist es nicht ungewöhnlich Deals mit einem Kaufpreisfaktor von 10 bis 12 zu finden.

Ein Grund für die günstigeren Häuser im Vergleich zu Deutschland ist auf jeden Fall der günstigeren Bauweise geschuldet.

Seit den 1950ern werden die meisten Häuser in den USA fast identisch gebaut. Beton findet man nur in der Bodenplatte und Ziegelsteine sucht man meist vergeblich.

Das Grundgerüst besteht meist aus dünnen Balken, Ständerwänden und Sperrholz-Platten (Plywood). Bei der Außenhaut der Häuser findet man so gut wie immer Vinyl Siding und ab und an hat man an der Frontseite des Hauses Klinkersteine (Brick).

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Haus in den USA kaufen – Die günstige Bauweise macht amerikanische Häuser erschwinglicher

Wie kann ein günstiges Immobilien-Investment in den USA ausehen?

Wie weiter oben bereits erwähnt, möchte ich einen Deal für ein Investment in eine US-Immobilie kurz vorstellen. Der Deal kam hierbei durch einen anderen ausländischen Investor in mein Postfach.

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Haus kaufen in den USA – Ein Beispiel-Deal zeigt, dass man mit wenig Geld bereits in US-Immobilien investieren kann

Es handelt sich dabei um eine sehr günstige Einstiegs-Immobilie in South Bend, Indiana. Die Stadt mit etwas mehr als 100.000 Einwohnern liegt dabei relativ nahe zu Chicago.

Die überschaubare Immobilie mit 1.000 Quadratfuß (ca. 93 Quadratmetern) Fläche bei 3 Schlafzimmern und einem Bad liegt bei einem Verkaufspreis von 90.000 US-Dollar.

Die realistischen Miete in dieser Gegend, welche durch eine lokale Hausverwaltung (Property Management) veranschlagt wurde, liegt bei $1.100.

Bei Betrachtung aller nicht umlagefähigen Betriebskosten ergibt sich so ein jährliches Net Operating Income (NOI) von 8.913 US-Dollar. Das NOI ist also das Nettobetriebsergebnis bzw. in dem Fall der Jahresreinertrag der Immobilie.

Die Cap Rate (Capitalization Rate) würde in diesem Beispiel bei 9,9% liegen.

Hier findest du mehr Infos: Amerikanische Maßeinheiten

Wie finde ich ein Haus in den USA?

Um das passende Haus zu finden gibt es generell folgende Optionen:

  • Immobilienmakler und Immobilienagenturen
  • Online-Portale wie z.B. zillow.com oder redfin.com
  • Off-Market
  • Auktionen wie Auction.com oder Hubzu.com
  • Bank Foreclosures auf foreclosure.com
  • Partner vor Ort

Die Immobilien Online-Portale sind meist etwas verzögert, dass heißt in einem schnellen Markt kann es passieren, dass etwaige Deals schon wieder weg sind, wenn sie auf den Portalen wie Zillow und Co erscheinen.

Daher kann es unter Umständen vorteilhaft sein einen Immobilienmakler zu kontaktieren, da dieser Zugriff auf den MLS (multiple listing service) hat.

Mit dieser Datenbank arbeiten alle Immobilienmakler und stellen als allererstes Objekte dort zum Verkauf ein.

Ebenso schadet ein gutes Netzwerk bzw. ein Kontakt zu einem Makler nicht. Oft kommt man so an „Pocket Listings“, also Immobilien die privat verkauft werden und nicht in das MLS-System eingetragen werden.

Ich selbst nutze hauptsächlich Partner vor Ort um interessante Deals zu bekommen, da ich selten vor Ort bin bzw. auch keine Zeit für die Akquise von Deals habe.

Bei Interesse kann ich gerne Kontakte zu Immobilienmakler herstellen bzw. dir einige Partner vor Ort empfehlen, die mit ausländischen Investoren zusammenarbeiten.

Wie kann man in US-Immobilien investieren?

Es gibt verschiede Möglichkeiten am US-Immobilienmarkt zu partizipieren. Zum einen kann man natürlich direkt in Immobilien zu investieren.

Darüberhinaus können in REITs (Real-Estate-Investment-Trust) investiert werden. Hier gibt es öffentlich gehandelte Firmen wie Jamestown oder auch private REITs die in kürzester Zeit wahnsinnig an Beliebtheit gewonnen haben wie z.B. Fundrise.

Hinweis: Bei Diensten wie Fundrise kann man teils nur über die Gründung einer LLC als Ausländer investieren

Alles hat seine Vor- und Nachteile. Bei einem aktiven und direktem Investment ist der Aufwand aber auch die Rendite oftmals höher.

Wer sein Vermögen schützen und anlegen möchte, aber den Aufwand scheut die Immobilien selbst zu manangen, der ist mit einem passiveren Investment besser beraten.

Welche Steuern fallen für Ausländer bei einem Hauskauf und der Vermietung in den USA an?

Einkommenssteuer

Grundsätzlich zahlen ausländische Investoren bzw. Vermieter pauschal 30% Einkommenssteuer auf die Bruttomieteinnahmen. Hier werden die Mieteinahmen als FDAP (Fixed, Determinable, Annual, Periodical) Income angerechnet. Dabei kann man jedoch keine Kosten in Abzug bringen.

Als ausländischer Vermieter kann man jedoch von einem Wahlrecht Gebrauch machen, damit das Vermietungsgeschäft als inländisches Geschäft nach den allgemeinen Vorschriften besteuert wird.

Dieses Wahlrecht die Mieteinnahmen als ECI (Effectively Connected Income) zu behandeln, ermöglicht es alle Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung abzuziehen. Hier wird man demnach zu den üblichen Tax Rates im jeweiligen Bundesstaat besteuert.

Besteuerung in Deutschland

Die Vereinigten Staaten von Amerika (USA) und Deutschland haben ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Einkommenssteuer geschlossen. Siehe DBA-USA-ESt

Dieses Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt nach Art. 6 Abs. 3 dass die USA die Einkünfte aus der Vermietung von US-Grundvermögen unabhängig von der Ansässigkeit des Eigentümers besteuern kann.

Die ausländischen Vermietungseinkünfte in den USA sind in Deutschland steuerfrei unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt. Der Steuererklärung wird die Anlage AUS beigefügt. 

Welche Kosten sind bei der Vermietung abzugsfähig?

Wer vom Wahlrecht gebraucht macht und sein Mieteinkommen als ECI (Effectively Connected Income with a US Trade or Business) behandeln lässt, kann folgende Kosten bei der Steuer in Abzug bringen:

  • Grundsteuer
  • Hypothekenzinsen
  • Reisekosten (Flug, Hotel, Mietwagen usw.) jedoch nur soweit es für die Verwaltung und Vermietung notwendig ist
  • Kosten der Vermietung (Makler, Immobilienanwälte, Reinigungskosten, Inseratskosten usw.)
  • Unterhalts- und Betriebskosten (Strom, Reparaturen, Bettwäsche, Versicherung usw.)
  • Abschreibung – linear mit einer Nutzungsdauer von 27,5 Jahren (3,636% pro Jahr)

Bei gewerblicher Vermietung gibt es einige Besonderheiten. Gewerbliche Vermietungen sind jegliche Vermietungseinkünfte die als gewerblich anzusehen sind. Dabei fallen die meisten Vermietungen unter diese Regelung wie auch die Vermietung von Ferienimmobilien.

Mit dem Tax Cuts and Jobs Act hat der damalige Präsident Donald Trump für sich und andere Vermieter viele Vergünstigungen geschaffen.

  • Section 199A: 20% Abzug bei Vermietungseinkünften, wenn diese gewerblich sind
  • 100% Sonderabschreibungen für bewegliche Wirtschaftsgüter und wertsteigernde Umbaumaßnahmen
  • Section 197: Sonderabzug im Jahr der Anschaffung für alle beweglichen Wirtschaftsgüter die der Vermietung dienen bis zu einer Höhe von $1 Mio. 

Finanzierung für Hauskauf in den USA

Es ist zwar für ausländische Investoren relativ einfach in US Immobilien zu investieren, allerdings ist es etwas schwieriger eine klassische Finanzierung bei einer amerikanische Bank zu bekommen.

Grund ist hier natürlich dass amerikanische Banken die Bonität mitunter an der FICO Credit Score festmachen. Diese wird aufgrund der Historie, offener Konten und der Bedienung von Krediten gebildet und reicht von 300 bis 850.

Ebenso gibt es für die Bank keine Möglichkeit das persönliche Einkommen wie bei US-Staatsbürgern über ein W-2 heranzuziehen.

Zum Beispiel qualifiziert man sich nicht für Hypotheken über die staatlichen Insitutionen Freddie Mac oder Fannie Mae, welche sich nur an US Staatsbürger richten und auch andere Banken sind nicht gewillt an Nicht-US-Steuerzahler zu leihen.

Dennoch gibt es zahlreiche Optionen um eine Finanzierung als Ausländer für den Hauskauf in den USA zu erhalten. Hier gibt es zum Beispiel auf Ausländer spezialisierte Hypothekenmakler oder auch kreative Finanzierungsalternativen wie Verkäuferfinanzierung.

Im Weiteren möchte ich einige der Finanzierungsformen etwas genauer darstellen.

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Haus in den USA kaufen – Wenn die Finanzierung gesichert ist steht dem Haus in Florida nichts mehr im Wege

Haus in den USA kaufen – Diese kreative Finanzierungsformen können nützlich sein

Wer in den USA in Immobilien investieren möchte, aber sich nicht oder nur schwer für eine konventionelle Finanzierung qualifiziert oder einfach teure Konditionen umgehen möchte, der kann auf einige kreative Finanzierungsformen zurückgreifen.

Seller Financing

Beim Seller Financing (Verkäuferfinanzierung) spielt der Verkäufer die Bank, daher sind alle Konditionen komplett verhandelbar.

Häufig ist hier wenig Eigenkapital notwendig, jedoch möchte der Verkäufer häufig zum Zeitpunkt des Verkaufs einen höheren Marktpreis durchsetzen.

Geht die Kalkulation auf, dann kann die Finanzierung über einen Verkäufer eine geniale Möglichkeit sein, um als Ausländer an einen Deal zu kommen.

Subject To

Beim sogenannten „Subject To“ steigt man in die bestehende Finanzierung des Verkäufers ein. Man übernimmt quasi das Darlehen und bezahlt die Raten. Bei Vertragsschluss erhält man den Deed, eine notarielle Urkunde über das Eigentum an der Immobilie.

Meistens profitiert man dabei von sehr guten Konditionen und traumhaft günstigen Zinsen gerade im aktuellen Umfeld.

Mehr zum Thema kreative Finanzierungsformen mit wenig Eigenkapital findest du im gesonderten Artikel: Immobilienfinanzierung USA

Hard Money Loans

Private Kreditgeber die sich im Bereich der Hard Money Loans bewegen interessiert weniger die Bonität, sondern vielmehr das zu beleihende Objekt.

Diese Finanzierungsform benögt jedoch oft um die 25% Eigenkapitalanteil und kommt mit deutlich höheren Zinsen im Bereich von 8 bis 15%. Ein Abschluss geht meist in wenigen Tagen von statten.

Häufig werden diese Art von Krediten für Fix & Flips verwendet, da diese in kürzer Zeit abgeschlossen sind.

Collateral

Diese Finanzierung kommt komplett ohne Eigenkapital aus, denn es wird eine vorhandene Immobilie als Sicherheit genutzt.

Selbst bei einem Einbruch des Marktes wird keine Nachbeleihung notwendig solange man den Verpflichtungen des Darlehen und der Hausversicherung nachkommt.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf in den USA an?

Wenn du eine Immobilie in den USA kaufen möchtest, dann kommen neben dem Kaufpreis für die Immobilie noch weitere Kosten dazu. Die sich wie folgt aufgliedern:

  • Maklergebühren
  • Grundbuchgebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer
  • Treuhandgebühren
  • Notar / Anwalt
  • Closing Costs

Im weiteren Teil möchte ich genauer auf die einzelnen Kostenpunkte eingehen und eine ungefähre Höhe der Kosten veranschlagen.

Maklergebühren

Die Maklergebühren sind nicht festgeschrieben und liegen in der Regel bei 5 – 6% vom Kaufpreis der Immobilie. In den meisten fällen beträgt der Anteil 50% für den Makler des Verkäufers und 50% für den Makler des Käufers.

Es gibt keine einheitliche Regelung wer den Makler bezahlt, jedoch ist es üblich, dass der Verkäufer die Maklergebühr bezahlt.

Closing Costs

Closing Costs sind Gebühren die bei einer konventionellen Finanzierung anfallen und an den Kreditgeber bezahlt werden müssen.

Hier wird oft eine Originierungsgebühr (Loan origination fee) und Kosten für ein Gutachten (home appraisal) sowie Gebühren für die Sicherstellung der Eigentumsverhältnisse (Title search fee) fällig.

Die Closing Costs betragen je nach Art der Finanzierung zwischen 3 – 6% vom Darlehensbetrag. Beide Parteien zahlen Closing Costs, aber im Normalfall bezahlt der Käufer hier den Löwenanteil.

Notar / Anwalt

Ein Anwalt oder Notar ist in den meisten Bundesstaaten der USA nicht verpflichtend. Es gibt aktuell nur 21 Staaten die gesetzlich einen „Real Estate Lawyer“ vorschreiben. In einigen Bundesstaaten muss ein Anwalt sogar beim Closing physisch anwesend sein.

Ein Anwalt hat üblicherweise einen Stundensatz von $150 bis $350. Teilweise werden die Kosten auch pauschal abgerechnet.

In der Regel liegen die Kosten hier zwischen $500 und $1.500, die sich jedoch nach verhandeltem Vertrag der Käufer und Verkäufer teilen. 

Treuhandgebühren (Escrow Fee)

Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto überwiesen. Oft wird dies von einer Treuhandfirma (Escrow company), dem Anwalt oder einer Titel company verwaltet.

Die Kosten für die Treuhandgebühr berechnen sich nach dem Kaufpreis und liegen zwischen 1-2%. Hier gibt es keine einheitliche Regelung wer diese bezahlt, jedoch werden diese oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Weiter Fragen zum Hauskauf in den USA

In welchen Bundesstaaten ist ein Anwalt vorgeschrieben?

In den folgenden Bundestaaten muss beim Closing ein Rechtsanwalt involviert sein: Alabama, Connecticut, Delaware, District of Columbia, Florida, Georgia, Kansas, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Mississippi, New Hampshire, New Jersey, New York, North Dakota, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, Vermont, Virginia, West Virginia

In den folgenden Bundesstaaten muss ein Anwalt physisch beim Closing dabei sein: Georgia, Massachusetts und South Carolina.

Eine gute Übersicht bietet hier REtipster.com jedoch gilt zu beachten, dass sich die Gesetze hier ändern können.

Was sind die Schwierigkeiten beim Investment in Immobilien in den USA?

Immobilien-Finanzierung als Ausländer bekommen

Es ist generell einfach in den amerikanischen Immoblienmarkt zu investieren, aber gerade für Ausländer ist es nicht sehr einfach eine konventionelle Finanzierung zu bekommen. 

Staatliche Institutionen wie Freddie Mac oder Fannie Mae bürgen bei der Finanzierung nur für amerikanische Staatsbürger. Hier muss man also Banken oder Kreditgeber finden, die nicht mit Freddie Mac oder Fannie Mae zusammenarbeiten.

Ebenso vergeben manche Banken keine Finanzierung an Menschen die keine feste Bindung haben, noch nie Steuern in den USA bezahlt haben oder gar keine Credit Score (Kredithistorie) haben.

Es gibt einige Kreditvermittler, die sich speziell auf die Vermittlung von Immobilienfinanzierungen an Ausländer spezialisiert haben wie z.B. Paul International. Jedoch werden die Zinsen in jedem Fall deutlich höher sein als bei einem US-Bürger.

Ebenso sind die Anzahlungen (down payments) bei einer Finanzierung für Ausländer häufig höher. Hier kann man durchaus mit 20 bis 30% Eigenkapitalanteil rechnen. Die Konditionen werden hierbei als LTV (Loan-to-Value) angegeben und betragen demnach 70 bis 80%.

Bei Interesse an einer Finanzierung kannst du mich gerne auch direkt kontaktieren. Ich kann weitere Anbieter für die Finanzierung empfehlen.

Schwierigkeiten die Besteuerung zu verstehen

Natürlich ist es nicht ganz leicht bei der Besteuerung der Mieteinkünfte in den USA durchzusteigen. Die Grundlagen sind schnell erklärkt, aber für die Steuererklärungen empfiehlt es sich auf jeden Fall einen kompetenten CPA (Certified Public Accountant) bzw. einen Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren.

Ich kann dir gerne einige Empfehlungen geben, falls du auf der Suche nach einem Ansprechpartner bist. Kontaktiere mich hierfür am Besten direkt über das Kontaktformular.

Wie kann ich in den USA meine Credit Score aufbauen?

Am einfachsten kann man eine Credit Score aufbauen wenn man bereits eine SSN (Social Security Number) hat.

Mit der SSN kann man seine Credit Score auch einfach über AnnualCreditReport.com abfragen.

Natürlich nur sofern man bereits eine Kredithistorie mit einer Kreditkarte aufgebaut hat, ansonsten kommt der Report leer zurück.

Ich selbst habe eine SSN, da ich in der Vergangenheit in den USA gelebt habe. Ich persönlich nutze neben verschiedenen Kreditkarten wie die Sable Card auch einen Credit Builder Loan von Self.inc um meine Credit Score zu verbessern.

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Haus in den USA kaufen – Wichtig bei einer konventionellen Finanzierung ist der Credit Score

Aktuell liegt meine Credit Score bei zwei von drei credit bureaus die von Creditkarma.com unterstützt werden bei über 700 Punkten.

Wer keine SSN hat, der kann eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) beantragen und somit ebenfalls Konten und Kreditkarten bekommen um seine Credit Score in den USA aufzubauen.

Wenn du in die USA ziehst oder lebst kannst du auch aus deinem Heimatland teils von dort deine Kredithistorie mit Dienstleistern wie Nova Credit übersetzt bekommen.

Solltest du Fragen zum Thema Credit Building in den USA haben, darfst du mich jederzeit gerne kontaktieren.

Bekomme ich mit dem Kauf eines Hauses in den USA eine Aufenthaltsgenehmigung?

Viele Leute fragen sich, ob der Kauf einer Immobilie in den USA zu einer Aufenthaltsgenehmigung führt. 

Leider ändert der Hauskauf in den USA nichts am ausländerrechtlichen Status. Der Erwerb der Immobilie hat keinerlei Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA und verschafft dir auch keine amerikanische Staatsbürgerschaft.

Wer mit ESTA (Visa Waiver Program) einreist, der muss die Vereinigten Staaten nach maximal 90 Tagen verlassen.

Gibt es in den USA eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehen?

In den USA gibt es generell keine Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückführung eines Darlehens. Heißt eine Immobilie kann jederzeit bei einem guten Angebot und bei einem starken Marktumfeld verkauft werden.

Kann man in US-Immobilien mit wenig Eigenkapital investieren?

Es ist durchaus möglich mit wenig bzw. fast ohne Eigenkapital in den USA ein Haus zu kaufen.

Wer in US-Immobilien investieren möchte und auf konventionelle Finanzierungen mit hohen Zinsen und teuren Zusatzgebühren verzichten möchte, der sollte sich kreative Finanzierungsformen wie das Owner Financing oder Subject To genauer anschauen.

Mehr zum Thema kreative Finanzierungsformen mit wenig Eigenkapital findest du im gesonderten Artikel: Immobilienfinanzierung USA

Wie viel ist meine US Immobilie wert?

Wenn du wissen willst, wie in den USA Immobilien bewertet werden, um Gutachten nachvollziehen zu können oder nicht zu viel für ein Haus zu zahlen, dann schau dir gerne den Artikel an: Immobilienbewertung USA – Wie viel ist meine US Immobilie wert?

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