Tax Liens – Alles was du unbedingt zum Investment in Steuerpfandrechte in den USA wissen solltest
Zuletzt aktualisiert am 06/06/2023
Wenn du dich für das Thema Investieren in Aktien, Immobilien und anderen Anlageklassen interessierst, dann bist du vielleicht schon mal auf das Thema Tax Liens & Tax Deeds gestoßen.
Diese Anlageklasse gibt es schon sehr lange in den USA, aber sie findet in den letzten Jahren erst so richtig Interesse im deutschsprachigen Raum.
Dies war natürlich auch mit dem historischen Niedrigzinsniveau im Euro-Raum seit 2008 verbunden.
Einige Persönlichkeiten aus dem Trading-Bereich (Aktienhandel) haben sich dem Thema ebenfalls verschrieben. Es gibt mittlerweile einige Kursverkäufer im deutschsprachigen Raum, die sich dem Thema Tax Liens verschrieben haben.
Fleißig wird das Investment in Tax Liens als das Wunder-Investment verkauft, mit gesetzlich garantierten Turbo-Renditen von bis zu 36% im Jahr.
In diesem Artikel möchte ich dir einen gesamten und vor allem gesunden Überblick zum Thema Tax Liens geben und dabei nicht nur die Vorteile aufzeigen.
Ebenso habe ich ein Angebot für das passive Investment in Tax Liens falls du dich nicht selbst um die Anlage kümmern möchtest.
Was sind Tax Liens eigentlich?
Tax Liens sind Steuerpfandrechte. Wer in Tax Liens investiert kauft also Steuerpfandzertifikate.
Die Frage stellt sich nun natürlich woher diese Tax Liens kommen.
In den USA gibt es im Vergleich zu Deutschland keine Grunderwerbsteuer, weshalb die jährliche Grundsteuer „property tax“ eine deutlich größere Rolle spielt.
Die jährliche Grundsteuer kann zwischen weniger als 0,5% bis zu über 2% betragen.
Liegt in Alabama die durchschnittliche Property Tax bei 0,4% und ist damit einer der günstigen Bundesstaaten, so liegen die Neuenglandstaaten New Hampshire, Vermont oder Connecticut am anderen Ende.
New Jersey hält mit 2,21% den ersten Platz inne und ist der teuerste Bundesstaat für den Besitz von Immobilieneigentum.
Mit der Grundsteuer werden in der Gemeinde (County) verschiedene Dinge finanziert wie z.B. Schulen, Infrastruktur, Feuerwehr, Polizei und öffentliche Angebote.
Zahlt ein Immobilieneigentümer seine jährliche Grundsteuer nicht, dann hat er eine Frist um diese mit einem Aufschlag zu zahlen.
Kommt dieser dem nicht nach, dann wird seine fällige Grundsteuer in einer Auktion als Tax Lien vom Country versteigert.
Wie funktioniert das Investment in Tax Liens?
Erwirbt ein Investor ein Tax Lien Zertifikat bei einer Auktion eines County (Verwaltungsbezirk in den USA) dann bezahlt er damit die Grundsteuerschuld des Grundstückseigentümers.
Der Eigentümer muss dann innerhalb einer Frist (Redemption Period) die Steuerschuld inklusive der Verzugszinsen plus anfallende Gebühren an das County bezahlen.
Ist die Schuld beglichen, so erhält der Investor (Käufer des Tax Lien Zertifikates) seine Investition zuzüglich der garantierten Zinsen zurück.
Der Zeitraum für die Rückzahlung liegt je nach Tax Lien im Schnitt zwischen 6 Monaten und 3 Jahren.
Wie hoch sind die Renditen bei Tax Liens?
Bei Tax Liens sind jährliche Renditen zwischen 8% und 36% möglich.
Die Rendite ergibt sich dabei aus den Zinsen so wie eventuell weitere Gebühren, die für den Schuldner anfallen.
Die gesetzlich „garantierten“ Zinsen ist in der Regel der Beginn für die Auktion.
In beliebten Staaten wie Arizona werden diese Zinsen von vielen Investoren nach unten geboten.
Im Maricopa County (Phoenix und Mesa) sieht man auf der offiziellen County-Seite die Statistik mit den durchschnittlichen Zinsen.
Das mag erstmal erschreckend wirken, aber die durchschnittliche Rendite liegt über alle Bundesstaaten deutlich höher.
Wie viel Kapital benötigt man um in Tax Liens zu investieren?
Rein theoretisch kann man bereits Tax Liens für $30 kaufen.
Preislich liegen die Tax Lien Zertifikate zwischen wenigen hundert bis zu mehreren tausend Dollar. Die Preise sind abhängig von der Art des Objektes und dessen Wert.
Ein Tax Lien Zertifikat entspricht in der Regel zwischen 1% bis 2% des festgesetzten Wert einer Immobilie (assessed value).
Sinn macht die Investition in Tax Liens nur, wenn man dabei auch die Kosten in Betracht zieht.
Dies wird von vielen Tax Lien Propheten natürlich oft nur am Rande erwähnt.
Für das Investment benötigt man eine LLC (US-Firma), ein US-Bankkonto und im Besten Fall einen Steuerberater der sich mit der Thematik auskennt.
Die Gründung und Verwaltung ist zum Glück in den USA sehr überschaubar, aber muss natürlich einkalkuliert werden.
Unter $15.000 Kapital macht ein Investment daher eigentlich keinen Sinn.
Was sind die Risiken beim Investieren in Tax Liens?
Jedes Investment hat natürlich auch seine Risiken. Naturgemäß geht eine höhere Rendite auch mit einem höheren Risiko einher.
Ein Risiko ist bei Tax Liens, die falsche Auswahl der Tax Lien Zertifikate.
Wer das Objekt falsch bewertet oder schlecht recherchiert, kann unter Umständen bei Nichtbegleichung der Steuerschuld bei einer Zwangsenteignung zum neuen Eigentümer einer schlechten Immobilie werden.
Dies kann natürlich relativ einfach durch eine gute Objekt-Recherche vermieden werden. Jedoch erfordet gerade diese Recherche anfangs etwas mehr Zeit.
Hat man ein geübtes Auge, dann weiß man sehr schnell, welche Objekte gut und schlecht sind.
Welche Vorteile bietet die Geldanlage in Tax Liens?
Natürlich muss man auch die Vorteile beim Investieren in Tax Liens sehen.
Ortsunabhägigkeit des Investments
Es ist wirklich egal, wo du dich auf der Welt befindest. Du kannst von überall auf der Welt an Tax Lien Auktionen teilnehmen.
Einziger Haken: Nicht alle Counties bieten Tax Liens in Online-Auktionen an.
Sichere Anlageklasse
Die Anlageklasse der Tax Liens existiert bereits seit über 200 Jahren in den USA.
Da sie gesetzlich geregelt ist und der Staat bzw. die Counties dahinterstehen, gibt es kein Risiko von privaten Marktteilnehmern wie z.B. beim Handel mit Derivaten wo z.B. ein Risko der Emittenten gegeben ist.
Zudem wird diese Anlageform langfristig existieren, da es einen sehr praktischen Nutzen für den Staat darstellt.
Wer gut recherchiert wird in mehr als 99% der Fälle seine Investionen samt Zinsen innerhalb der Frist zurückerhalten.
Sollte dies nicht der Fall sein, dann ist das Tax Lien Zertifikat natürlich mit der Immobilie besichert. Kommt es also hart auf hart, dann erwirbt man ein Objekt zum Bruchteil des eigentlichen Wertes.
Hohe Renditen möglich
Je nach Bundesstaaten liegt die Rendite bei bis zu 36% pro Jahr.
Natürlich handelt es sich um eine Auktion und man wird in den seltensten Fällen die vom Bundesstaat festgeschriebene Rendite erhalten, da andere Investoren die Zinsen abhängig vom Bieterverfahren nach unten treiben.
Neben den Vorteilen gibt es einige Punkte und Entwicklungen, die oftmals nicht so deutlich erwähnt werden:
Tax Liens sind kein passives Investment
Einige Kursverkäuer möchten dir zwar gerne verzapfen wie einfach das Investieren in Tax Liens ist und dass es eigentlich so gut wie passiv ist.
Leider stimmt das nicht ganz.
Tax Lien Investoren müssen je nach Regeln nach dem Kauf eines Zertifikats den Immobilieneigentümer innerhalb einer Frist schriftlich über den Kauf benachrichtigen.
Es kann auch notwendig sein einen weiteren Brief an den schuldigen Eigentümer zu senden, wenn dieser nicht fristgerecht seine Schulden tilgt.
Mehr Wettbewerb bei Tax Liens
Mehr und mehr kommerzielle Investoren wie Banken und Hedge Funds investieren vermehrt in Tax Liens.
Durch diese erhöhte Nachfrage werden die Renditen schlechter.
Daher wird es vermutlich auch in Zukunft für private Investoren immer schwieriger gute Tax Liens zu finden und zu ersteigern.
Wenn du passiv in Tax Liens investieren möchtest und bereit bist etwas Rendite für deutlich weniger Aufwand zu tauschen, dann schau dir das Angebot der R Capital an.
Fazit zum Tax Lien Investing
Ein Investment in Tax Liens kann eine lohnende Investitonsalternative für erfahrene Anleger sein.
Es ist defintiv hilfreich, wenn man bereits mit dem Immobilienmarkt in den USA vertraut ist oder nicht davor zurückschreckt sich intensiv damit zu befassen.
Wer gut recherchiert, kann im Laufe der Zeit gute Renditen einfahren.
Wer von Turbo-Renditen in kürzester Zeit und ohne Aufwand träumt, der ist defintiv auf dem falschen Dampfer und hat wohl zuviel Verkaufstexte von Tax Lien Kursverkäufern gelesen.
Die Risiken bei Tax Liens sind überschaubar, aber sie sind existent und können gerade unerfahrene Anleger überraschen.
Wer sich den Vorteilen und Nachteilen bewusst ist und die Zeit investieren möchte um sich das Handwerkszeug eines Tax Lien Investors anzueignen, der kann sicherlich von überdurchschnittlichen Renditen profitieren.
Wer jedoch nur sein Geld passiv zu vernünftigen Zinsen anlegen möchte, der sollte lieber in einen Tax Lien Fond wie dem der R Capital investieren. Weitere Infos gibt es hier.
In jedem Fall wünsche ich dir viel Erfolg bei deinen Investments und hohe Renditen!
Falls du dich für direkte Immobilien-Investments interessierst empfehle ich dir meinen Artikel zum Thema: Haus in den USA kaufen – Der absolute Guide für den Immobiliekauf als Kapitalanlage
Passiv in Tax Liens & Tax Deeds investieren
Es gibt im deutschsprachigen Raum einige Personen, die Kurse und Seminare zum Thema verkaufen.
Oftmals investieren die Teilnehmer nach deren Kurse gar nicht in Tax Liens weil die Hürden zu hoch sind.
Viele Teilnehmer erfahren erst, wenn es zu spät ist, dass einige Kosten für US-Firma auf Sie zukommen und dass das Investieren in diese Anlageklasse doch nicht so passiv geht.
Doch mit dem Angebot der R Capital gibt es nun eine gute Möglichkeit für deutsche Privatanleger um passiv in Steuerschuldverschreibungen zu investieren.
Die Firma R Captial ist bei der US-Börsenaufsicht SEC als Immobilien- und Investmentgesellschaft registriert und verfügt über eine US-Immobilienmakler-Lizenz.
R Capital verfühgt über langjährige Erfahrung im Bereich US-Immobilien und Tax Deeds.
Neben einem Sitz in Miami unterhält die Gesellschaft auch eine Zweigniederlassung in München. Die deutsche Niederlassung wird von der BaFin reguliert.
Vorteile beim Invest mit R Capital
- 100% passives Investment in Tax Liens
- Einfache Diversifikation zum bestehenden Portfolio
- Keine US-Firma notwendig
- Möglichkeit Anleihen oder Wertparpiere der R Capital zu zeichnen
- Seriöser Anbieter reguliert durch die US-Börsenaufsicht SEC
- Keine Sprachbarriere durch deutschen Ansprechpartner
Weitere Fragen zu Tax Liens
Was macht Tax Liens als Investment so sicher?
Bekanntermaßen ist nichts sicher im Leben, außer der Tod und die Steuern.
Mit dem Investment in Tax Liens macht man sich die Finanzbehörde mehr oder weniger zum Geschäftspartner. Mit absoluter Sicherheit wird diese noch bis in alle Ewigkeiten bestehen bleiben.
Zudem haben tax liens den höchsten Rang. Gibt es auf einer Immobilie weitere Pfandrechte wie z.B. ein mechanic’s lien (Pfandrecht eines Handwerkers), dann wird zuerst das tax lien bedient.
Was ist der Vorteil von Tax Liens?
Tax Liens mögen für uns als ein kapitalistisches Instrument erscheinen, aber im Grunde bieten diese Steuerpfandzertifikate eine Win-Win-Win Situation für alle Beteiligten.
Die Gemeinde kommt durch den Verkauf der Tax Liens sofort an die fälligen Steuerschulden und hat somit mehr Planungssicherheit.
Der Steuerschuldner bekommt mehr Zeit um seine Schulden zu begleichen und der Investor erhält für den Einsatz seines Kapitals einen guten und gesetzlich garantierten Zinssatz.
So gesehen hat die Anlage in Tax Liens also auch eine soziale Komponente. Schließlich hilft das Investment den Menschen, die in der Gemeinde leben.
Was passiert wenn der Schuldner nicht in der Frist bezahlt?
Wenn der Steuerschuldner nicht innerhalb der Frist seine Schulden tilgt, dann erhählt er eine weitere Frist für die Begleichung seiner Schulden.
Für diese Zeit erhält der Investor weiterhin seine garantierte Verzinsung auf sein eingesetztes Kapital.
Zahlt der Schuldner erneut nicht, dann kommt es zu einer Zwangsenteignung. Hier würde das gesamte Objekt dem Investor zugehen.
In den seltensten Fällen kommt es jedoch zu diesem Fall. Es gibt jedoch Tax Lien Investoren, die genau auf diese Nichtbezahlung spekulieren um günstig an Immobilien zu kommen.
Welche Staaten bieten Auktionen von Tax Liens für private Investoren an?
In den USA gibt es derzeit 28 Bundesstaaten sowie einige Territorien, die Tax Lien Zertifikate für private Investoren anbieten.
Unter den Bundesstaaten befinden sich:
Alabama, Arizona, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, New York, Ohio, Oklahoma, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, South Dakota, Tennessee, Texas und Wyoming
Ebenso gibt es Tax Liens in den folgenden Territorien: Puerto Rico, US Virgin Islands und Washington D.C.
Welches Volumen haben Tax Liens jährlich?
Die National Tax Lien Association schätzt, dass in den USA jedes Jahr $21 Milliarden Steuernschulden auflaufen.
Davon werden zwischen $4 und $6 Milliarden über Auktionen als Tax Lien Zertifikate verkauft.
Wie viele Zwangsenteignungen gibt es bei Tax Liens?
Wer auf eine Immobilie zum Bruchteil des eigentlichen Werts hofft, der hat schlechte Chancen.
Die Wahrscheinlichkeit für den Erwerb einer tollen Immobilie beim Investieren in Tax Liens ist sehr gering.
Laut der National Tax Lien Association kommen 98% aller Steuerschuldner ihrer Verpflichtung nach und behalten ihre Immobilie.
Wie lange dauert es bis ein County Steuerschulden in einer Auktion ausschreibt?
Dies hängt vom Bundesstaat ab. Es gibt keine einheitliche Fristen für wann Steuerschulden versteigert werden.
In einigen Bundesstaaten beträgt die Wartezeit einige Monate und in anderen einige Jahre bis der Steuerbeamte eingreift.
Ist die Rendite in Tax Liens wirklich staatlich garantiert?
Viele Kursverkäufer zum Thema Tax Liens werben oft für Tax Liens mit dem Versprechen, dass die Renditen „staatlich garantiert“ seien.
Das ist eigentlich Blödsinn und so nicht ganz richtig. Natürlich bekommt man rein theoretisch die festgeschriebene Rendite zu dem man das Tax Lien erworben hat, falls der Schuldner seine Schuld in der „Redemption Period“ begleicht.
Sollte er dies nicht tun hast du die Möglichkeit zur Zwangsvollstreckung „foreclosure“. Dies ist noch lange keine staatliche Garantie, dass du an dein Geld kommst.
Schließlich entstehen damit Folgekosten und bei schlechter Recherche hast du eine miese Schrottbude an der Backe, die du erst mal wieder loswerden musst.
