Private Money Lending – Die alternative Geldanlage zur Renditeoptimierung
Zuletzt aktualisiert am 16/10/2023
In diesem Artikel möchte ich dir vorstellen, wie man mit einem Investment in Private Money Lending oder Hard Money Lending nicht nur sein Portfolio diversifizieren kann, sondern ebenso seine Rendite mit Zinsen von 24% per annum und mehr optimieren kann.
Ich möchte einige Grundlagen dieser alternativen Geldanlage vermitteln und dir zeigen, wie du mit dieser passiven Immobilieninvestition deine Rendite steigern kannst.
Was ist Private Money Lending?
Private Money Lending ist wie der Name vermuten lässt, eine Kreditvergabe einer privaten Person oder Organisation.
Hier verleihen wohlhabende Einzelpersonen oder private Unternehmen direkt Geld an Investoren ohne den traditionellen Bankenweg zu gehen.
In den USA wird diese Art der Kreditvergabe insbesondere bei Immobilienprojekten verwendet.
Die Laufzeiten sind bei Private Money Loans kurzfristig und in der Regel einige Monate bis zu 12 Monaten.
Es gibt jedoch auch Projekte die über ein paar Jahre so finanziert werden.
Diese Kredite werden zum Kauf von Immobilien, Renovierungen oder den Bau von Immobilien verwendet. Auch bei der Entwicklung neuer Immobilienprojekte spielen diese Darlehen eine Rolle.
Da diese Kredite nicht durch traditionelle Banken vergeben werden, ist die Gestaltung der Konditionen flexibler in Bezug auf Laufzeiten, Zinssätze und die Rückzahlungsbedingungen.
Dies ist auch der Grund warum Private Money Lending für Immobilieninvestoren eine sehr attraktive Option darstellt. Denn Private Money Lender bieten schnelle, unkomplizierte Finanzierungslösungen für jedes Immobilienprojekt.
Was sind die Unterschiede zwischen Hard Money Loan und Private Money Loan?
Beide Arten von Darlehen werden oft von privaten Geldgebern angeboten. Die Begriffe werden oft austauschbar verwendet.
Grundsätzlich sind sie auch sehr ähnlich und der Käufer einer Immobilie interessiert sich im Endeffekt beim Erwerb nicht wirklich wie sich der Geldgeber nun identifiziert.
Hard Money Lender sind jedoch organisierter, semi-institutionell und besitzen eine Lizenz für die Vergabe von Krediten.
Hard Money Loans gibt es für kürzere Laufzeiten wobei das Maxiumum oftmals 12 Monate beträgt und in der Regel sind die Zinsen etwas höher als bei Private Money Loans.
„Hard“ bezieht sich darauf, dass der Kredit durch ein hartes Asset also der Immobilie besichert ist und nicht darauf, dass es sonderlich schwer ist einen HML zu bekommen.
Hard Money Loans werden oft in Tranchen nach bestimmten Milestones der Renovierung ausbezahlt.
Hard Money Loans werden bei Fix&Flips genutzt und in der Regel bekommt man nur 70% des ARV (after repair value = Wert nach Renovierung) als Darlehen.
Warum nutzen Investoren Private Money Loans?
Einige Gründe wurde im Vorherigen bereits erwähnt.
Private Money Lender haben oft keine so strikten Anforderungen im Vergleich zu klassischen Kreditgebern.
Die persönliche Kreditwürdigkeit spielt wenn überhaupt eine untergeordnete Rolle. Wichtiger ist das besicherte Asset, also die Immobilie oder auch der Track Record eines Investors.
Viele traditionelle Kreditgeber vergeben für bestimmte Vorhaben oft keine Kredite wie z.B. bei Fix&Flips.
Investoren die in Gewerbeimmobilien investieren nutzen Private Money Loans oft als „bridge loan“, da konventionelle Kreditgeber kein Geld für Immobilien vergeben, die noch nicht stabilisiert sind.
Investoren nutzen auch bei genügend Eigenkapital gerne OPM (other people’s money) um an mehreren Projekten zeitgleich zu arbeiten.
Selbst bei den deutlich höheren Zinsen kommt sobei am Ende des Tages mehr Zählbares dabei raus.
Ebenso ist die schnelle Bearbeitung und Entscheidung bei Finanzierungen im Immobiliengeschäft äußerst wichtig und Private Money Lender sind bei ihrer Entscheidung transparenter.
Das Underwriting dauert bei Private Lendern durchschnittlich 7 bis 21 Tage, wobei Banken bis zu 90 Tage brauchen.
Private Money Loans bieten kürzere Laufzeiten als klassische Kreditgeber an.
Klassische Kreditgeber haben durch stärkere Regulierungen höhere Kosten und sind, was die Bezahlung angeht, wenig flexibel, sondern ausschließlich auf Zinszahlungen aus.
Dies sind Gründe weshalb oft ein Darlehensminimum existiert und die Bank längere Laufzeiten fordert.
Ein weiterer Pluspunkt für private money loans bzw. hard money loans ist, dass hier der Kreditnehmer oftmals nur Zinszahlungen (interest-only payments) während der Laufzeit tätigt und die Darlehenssumme (principal) am Ende der Laufzeit bzw. bei Beendigung des Projektes getilgt wird.
Artikel-Empfehlung: Investment ohne Eigenkapital möglich? – Immobilienfinanzierung USA
Wie wird man bezahlt als Private Money Lender?
Es gibt verschiedene Wege wie Private Money Lender bezahlt werden.
Durch die flexible Gestaltung gibt es viele Wege wie der PML bezahlt werden kann, während bei einem traditionellen Darlehen der Kreditgeber nur Zinsen erhält.
Joint Ventures
Bei einem Joint Venture wird der Geldgeber meist nur am Erfolg also dem Gewinn für die Bereitstellung des Kapitals beteiligt.
Anstatt nur als Kreditgeber aufzutreten, wird der Geldgeber hier zu einem Geschäftspartner, der direkt am Erfolg des Projekts partizipiert.
Diese Struktur könnte bei einem Fix&Flip bedeuten, dass der Geldgeber einen gewissen Prozentsatz vom erzielten Gewinn erhält.
Dieser Gewinn sollte in der Regel deutlich höher sein als nur Zinsen für das eingesetzte Kapital zu verlangen.
Zinszahlungen
Zinszahlungen sind für Private Money Lender der klassische Weg um für ihre Dienste bezahlt zu werden.
Bei Private Money Loans liegen die Zinsen deutlich über dem Zinsniveau von normalen Darlehen, was es für Geldgeber zu einer attraktiven alternativen Geldanlage macht.
Points
Points sind Vorauszahlungen bei einem Darlehen, welche häufig verwendet werden um niedrigere Zinsen zu bekommen.
Points werden als Prozent vom gesamten Darlehen angegeben. Ein Punkt wäre hier 1% der Kreditsumme.
Bei einem Darlehen von $100,000 würde ein Punkt also eine Vorauszahlungen von $1,000 entsprechen.
PML verwenden Points oft dazu um am Anfang eine größere Summe zu erhalten und im Anschluss regelmäßige Zinszahlungen zu bekommen.
Exit Fees
Eine Exit Fee ist eigentlich ähnlich vom Konzept wie Points. Jedoch wird diese Exit Fee als Prozent vom Investment vereinbart und am Schluss bei Abbezahlen des Darlehen fällig.
Wie alle Konditionen, kann diese Exit Fee frei gestaltet werden, weshalb oft ein automatischer Anstieg der Gebühr vereinbart wird wenn der Kreditnehmer länger für die Rückzahlung benötigt.
Dies sorgt natürlich bei richtiger Gestaltung für einen höheren Anreiz das Darlehen pünktlich zurückzuzahlen.
Wie kann ich in Private Money Loans investieren?
Du kannst zum einen selbst als Private Money Lender auftreten, aber das wird für die meisten keinen Sinn ergeben zumal ein eher passives USD Investment gesucht wird.
Gerade die Erfahrung im Immobilienmarkt als aktiver Investor ist beim Funding von Projekten und dem Underwriting mehr als empfehlenswert.
Viele der Private Money Lender und Hard Money Lender sind selbst lokale Immobilieninvestoren und können das Risiko daher bei einer Finanzierungsanfrage sehr gut einschätzen.
Der beste Weg seine liquiden Mittel zu investieren ist daher als Kapitalpartner mit einem Private Money Lender zusammenzuarbeiten.
Viele PML-Firmen bringen nicht nur eigenes Kapital ein, sondern poolen das Kapital anderer Investoren um auch größere Projekte zu finanzieren und bessere Konditionen zu bekommen.
Grundlagen lernen
Wer sein Geld über Private Money Loans investieren möchte, sollte sich wichtige Grundlagen aneignen.
Empfehlenswert als Grundlage ist das Buch „Private Money Lending Learn How to Consistently Generate a Passive Income Stream“ von Gustavo J. Gomez sowie Lend to Live: Earn Hassle-Free Passive Income in Real Estate with Private Money Lending.
Private Money Lender finden & Due Diligence
Im Internet findet man schnell PMLs über eine Suchanfrage oder auch über Immobilien-Communities wie BiggerPockets und auf Netzwerkveranstaltungen des National REIA vor Ort.
Große Firmen wie z.B. We Lend bieten für akkreditierte Investoren (accredited investors) die Möglichkeit an in deren Fond zu investieren.
Meist identifiziert man sich als accredited investor durch eine Selbstzertifizierung. Natürlich sollte man hier korrekte Angaben machen, da falsche Angaben rechtliche Konsequenzen haben können und in manchen Fällen Nachweise angefordert werden.
Im weiteren Teil werde ich einige Beispiele für Finanzierungsangebote vorstellen.
Welche Dokumentationen gibt es bei Private Money Loans?
Die Dokumentation und die Formalitäten sind bei privaten Krediten sehr ähnlich zu dem was bei einem konventionellen Kredit anfallen würde.
Folgende Dokumente sind oft Teil eines privaten Kredits, wobei es auch weitere Anforderungen je nach Projekt geben kann.
Promissory Note
Die Promissory Note ist ein rechtliches Dokument (Schuldschein) in welchem der Kreditnehmer schriftlich garantiert das Darlehen zurückzuzahlen.
Wie der Name schon vermuten lässt, ist eine Promissory Note das rechtlich verpflichtende Versprechen (Promise) des Kreditnehmers den Kredit zurückzuzahlen.
Die Promissory Note regelt alle Bedingungen des Darlehen welche der Kreditnehmer unterschreibt.
Mortgage Note
Oft wird die Mortgage Note mit der Promissory Note verwechselt.
Die Mortgage Note jedoch sichert nur das Versprechen in der Promissory Note durch die Immobilie ab.
Die Mortgage Note gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie über eine Zwangversteigerung (Foreclosure) zu veräußern, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht nachkommt.
Die Mortgage Note hält inhaltlich Informationen über die Immobilie, welche als Sicherheit eingesetzt ist, fest.
Purchase & Sale Agreement (PSA)
Das Purchase & Sale Agreement ist der eigentlich Kaufvertrag der Immobilie, welcher den Kaufpreis und alle weiteren Bedinungen des Erwerbs regelt wie z.B. Anzahlungen (earnest money deposit), Beurkundungszeitpunkt (Closing date) oder auch Vorbehaltsklauseln (contegencies).
Preliminary Title Report
Der Title Report ist im Grunde vergleichbar mit einem vorläufigen Grundbuchauszug.
Beim Title Search werden in den USA von einer Title Company die Grundbuchdaten überprüft um sicherzustellen, dass niemand ein Anrecht auf die Immobilie hat, welches den Verkauf des Hauses verhindern könnte.
Es könnte z.B. sein, dass auf dem Haus Pfandrechte (Liens) eingetragen sind, weil Steuerschulden oder andere Schulden nicht beglichen wurden.
Die Liste ist bei weitem nicht komplett, aber es gibt dir einen kleinen Überblick über die wichtigsten Formalitäten.
Neben den oben genannten Dokumenten kann Title Insurance, Proof of Insurance und weitere Dokumente nötig sein für die Aufnahme eines Private Money Loan.
Artikel-Empfehlung: Der Guide zum Thema Haus in den USA kaufen
Beispiele für Finanzierungsangebote Private Money Lending
Im Folgenden möchte ich beispielhafte einige Finanzierungsangebote vorstellen, die ich über meine Partner in der Vergangenheit erhalten haben, damit du ein besseres Verständnis für die Art der Kredite bekommst.
Bei einigen Deals sind kleinere Anlagensummen möglich, jedoch macht es mehr Sinn ab $100.000, denn so bekommt man mehr Finanzierungsanfragen. Denn der Private Money Lender möchte ein Darlehen nicht unnötigerweise unter zu vielen Kapitalpartnern aufteilen.
Deal 1 – Hamptons Event Venue
Bei der Immobilie handelt es sich um ein Restaurant, welches als Event-Location genutzt wird.
Nachdem der Chefkoch in den Ruhestand ging, wollten die Eigentümer Renovierungen vornehmen und haben hierfür 1,6 Millionen USD benötigt.
Der Wert der Immobilie nach Renovierung liegt bei 14 Millionen USD und es existierte bereits ein Darlehen von 2 Millionen USD, welches in erster Position im Grundbuch eingetragen ist.
Bei diesem Deal gab es mehr als genügend Eigenkapital um das Darlehen zu besichern.
In diesem Fall war die veranschlagte Laufzeit 8 bis 12 Monate mit einer Staffelverzinsung:
| Monate | Zinsen | Jährliche Rendite |
| 8 | 16% | 24,93% |
| 9 | 17% | 23,28% |
| 10 | 18% | 21,97% |
| 11 | 19% | 20,89% |
| 12 | 20% | 20% |
Deal 2 – Neubau-Projekt in Park City, Utah
Hier ging es um die Finanzierung von Neubauten. 18 Bauplätze waren zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage noch unbebaut.
Die Investoren suchten insgesamt ein Darlehen über 1,15 Millionen USD. Der Wert pro Bauplatz lag bei 425.000 USD sprich bereits 4 Bauplätze überstiegen mit 1,7 Millionen USD (4 x 425k) die Darlehensumme.
In diesem Fall wurde bei den 4 Bauplätzen ein Deed of Trust (Hypothek) in erster Position zur Besicherung eingetragen.
Voraussichtliche Laufzeit für dieses Darlehen war für 4 bis 6 Monate geplant.
Ein Beispiel für eine Immobilie in dem Baugebiet findest du hier bei Zillow.
| Monate | Zinsen | Jährliche Rendite |
| 4 | 13% | 44,28% |
| 5 | 14% | 36,95% |
| 6 | 15% | 32,25% |
Deal 3 – Hedge fund flip
Hier hat ein Wholesaler Funding für eine Immobilie benötigt. In dem Fall lag bereits der Letter of Intent (LOI) des Hedgefonds vor und die Renovierung sollte finanziert werden.
Benötigt wurden 69.000 USD für 90 Tage mit einem Return von 22.000 USD was einem ROI von 31,88% entspricht.
Annualisiert liegt diese Rendite bei 202,49%
Der Geldgeber war hier an der LLC (Unternehmen mit beschränkter Haftung) zu 50,5% beteiligt und hatte ein JV Agreement sowie die Promissory Note.
Wenn du Interesse hast an einer alternativen Geldanlage und zur Portfolio-Diversifikation nach einem USD-Investment suchst, freue ich mich über deine Anfrage über das Kontaktformular.
Fazit – Alternative Geldanlage Private Money Lending
Der große Pluspunkt beim Private Money Lending ist, dass man am Immobilienmarkt partizipiert und hierbei ein passives Einkommen durch den Cash Flow von Zinszahlungen generieren kann.
Ein Nachteil ist wie immer das verbundene Risiko gegenüber einem Zahlungsausfall der Schuldner, sowie die Illiquidität der Geldanlage.
Ebenso erfordert das USD-Investment ein geballtes Wissen über den jeweiligen Immobilienmarkt.
Weiter macht ein Investment nur ab einer gewissen Summe Sinn. Alles unter 50.000 USD macht eigentlich keinen großen Sinn, da die Lender Geld zwar poolen, aber Investoren mit größeren Kapitaleinlagen bevorzugen.
Desweiteren braucht man hier eine US LLC und ein Bankkonto. Beides ist jedoch sehr einfach aufzusetzen.
Aus den vorherigen Punkten macht es meiner Meinung nach als Investor Sinn sich als passiver Kapitalpartner an einem Private Money Lending Fond anzuschließen.
Der Lender hat langjährige Erfahrung und wird dich bei neuen Finanzierungsanfragen kontaktieren um Details abzuklären. Hier hast du bei jedem Investment die Möglichkeit zu entscheiden ob du dein Geld für das jeweilige Projekt investieren möchtest.
Viele Kapitalgeber verleihen auch ihr eigenes Kapital in die selben Projekte und haben hier ebenso den Anreiz das Risiko zu minimieren.
Gerne kann ich dich bei Interesse mit einem Partner in Verbindung setzen. Schreib mir dazu einfach eine kurze Nachricht über das Kontaktformular.
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